Public Storage, das Unternehmen, das seit über fünf Jahrzehnten den Self-Storage-Markt mit 3.333 gesicherten Lagerstandorten und 22,5 Millionen Quadratmetern vermietbarer Fläche dominiert, konnte lange Zeit mit einem Wachstum und einer Rentabilität glänzen, die dank hoher Margen und geringeren Kapitalanforderungen über denen anderer Alternativen lagen.

Doch diese attraktiven Merkmale blieben nicht unbemerkt und zogen eine immer stärkere Konkurrenz an, was zu einer Sättigung des Marktes und einem Druck auf die Margen führte, der in den letzten Jahren spürbar wurde.

Die Meinungen über die zukünftige Entwicklung gehen auseinander: Einige Beobachter weisen darauf hin, dass die Mieten noch nicht an die Inflation angepasst wurden und daher bald eine Aufwertung erfahren könnten; andere, zu denen auch die Analysten von MarketScreener gehören, glauben, dass noch immer eine erhebliche Überkapazität vorhanden ist, die es zu absorbieren gilt.

Die letzte Phase niedriger Zinsen verleitete die Akteure in der Branche zu einer Expansion in alle Richtungen. Public Storage, als Marktführer, machte da keine Ausnahme und konnte seinen Cashflow in fünfzehn Jahren verdreifachen. Allerdings stagniert dieser Cashflow seit drei Jahren, trotz weiterhin hoher Investitionen und einer intensiveren Kapitalbindung als in der Vergangenheit.

Diese Dynamik ist besorgniserregend, besonders wenn man sie in Relation zu einer immer stärkeren Nutzung des finanziellen Hebels und einer sinkenden Rentabilität des investierten Kapitals setzt – obwohl diese immer noch über den sehr niedrigen Kapitalkosten liegt, von denen Public Storage bisher profitieren konnte.

Offensichtlich braucht es aber mehr, um den Markt zu beunruhigen, denn er bewertet das Unternehmen weiterhin mit fast dem Zwanzigfachen seines Miet-Cashflows und einer Dividendenrendite von 3,9%.

Es stimmt, dass Public Storage im operativen Geschäft – Mieteinnahmen pro Quadratmeter, Margen und Belegungsrate, um nur einige zu nennen – besser abschneidet als seine Wettbewerber. Doch auf einem gesättigten Markt setzen die Anleger vielleicht zu viel Hoffnung in ein Expansionspotenzial, das mittlerweile begrenzt ist.